Los plazos de garantía de una vivienda con defectos de construcción, contados desde la fecha de recepción de la obra sin reservas, dependen del tipo de defecto aparecido. Son los siguientes:

• Durante un año se hará cargo únicamente el constructor de los daños materiales por defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

• Se establecen tres años para defectos o vicios constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad establecidos por ley.

• Durante los diez primeros años la garantía afecta a todos los vicios que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga o elementos estructurales y que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Estos defectos podrían causar la ruina de la vivienda, entre los que podemos incluir corrimiento de cimientos, grandes filtraciones, humedades importantes...

En cuanto a las reclamaciones, deben efectuarse por parte del cliente en el plazo de dos años desde que se produjeron los daños. Sin embargo, si se trata de defectos leves percibidos a simple vista en el momento de la entrega, es aconsejable informar al promotor o constructor de forma inmediata y por escrito. Uno de ellos tendrá que repararlo puesto que es un fallo derivado de la negligencia o incumplimiento de los deberes del jefe de obra y demás personal que depende de él. Si no es posible, se podría negociar una rebaja en el precio proporcional al defecto encontrado.

Para garantizar el pago de la indemnización que corresponda en cada caso, el promotor tiene que contratar un seguro de daños materiales o de caución de diez años y otro de tres. El capital de este seguro será del 5% del coste de la obra. Por su parte, el constructor también tendrá que suscribir uno durante un año. En cualquier caso, los asegurados serán el propio promotor y los sucesivos adquirentes del inmueble. El cumplimiento de esta obligación está garantizado por un notario y el registrador de la propiedad.

No obstante todo esto, los usuarios tienen la obligación de conservar en buen estado la construcción. Así pues, no son objeto de reclamación los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado, defectos derivados de una explosión o incendio ajenos a las instalaciones del edificio, desperfectos por obras realizadas en la vivienda con posterioridad a la recepción de la misma, etc. Además, deben recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra, los seguros y garantías correspondientes.

La mejor manera de solucionar posibles problemas es llegar a un acuerdo entre propietario y vendedor. Pero en caso de no obtener una buena respuesta por la otra parte, es aconsejable dirigirse a una asociación de consumidores, a la OMIC más próxima a su domicilio o a la Junta Arbitral de Consumo de su provincia. Podremos recurrir entonces al sistema arbitral o, en último término, a la vía judicial ordinaria.